前几天网友发来悦乐郡三期的资料，让个人水一篇，今天就来聊聊这个项目。

(相关资料图)

项目情况

榕发悦乐郡三期：地处二期右侧，塔头路南侧，二化新村北侧。

项目占地13.23亩，规划一栋20层的塔楼住宅，主推面积128，161平米。

土拍情况

2021年12月1日，福州榕发以底价3.08亿拿下宗地2021-65号塔头七期出让地块一，楼面价17452元/平，土地面积：13.23亩；容积率：2.0，其中商业建筑面积不低于5500平方米，不超过6500平方米，商品住宅销售指导均价为35000元/平。

分析：2021年底最后一场土拍，虽然当天有国贸天琴湾这样热度极高的地块，不过整体已经全面遇冷，本土国企开启了首次兜底。

其中作为代表，榕发当天兜底了三幅地块，除了这幅外，还有南二环的北源云筑，台江的江墘云筑。

对于这幅袖珍地块，位于榕发已经拿下的悦乐郡隔壁，最容易被拿来做对比。

2020年榕发拿下了塔头TOD的纯商地块，在当时还算有热度的土拍市场，地铁口的纯商最终被榕发底价拿下，楼面价1.58W，可以说也是令人惊讶。

时间过了一年，虽然起拍楼面价上涨了2K，不过时机已有所不同，当然更容易对比的还有去年在塔头拿地的保利，目前在售的保利锦上，同样纯商楼面价2.29W。

相比来说，悦乐郡两幅地块都存在较多商业等额外配建，变相拉低了楼面价。

对于三期地块，地块较小，形状不规则，没有过多的开发空间，虽然给出了指导价3.5W，不过按目前板块售价来看，同样存在溢价。

当然相比于兜底的北源云筑，这幅袖珍地块的压力明显小了很多。

户型情况

128平米：四房两卫两厅，四开间朝南，客餐厅南北不通透，北侧卧室是西侧开窗，整体的空间都不大，相比于目前同类型产品，优势不大。

161平米：五房两厅三卫，独立入户门厅，四开间朝南，客厅朝北侧，主卧设计了L型大阳台，整个户型设计虽然是主流大面宽布局，但是南北朝向和阳台布局都比较另类。

分析：对于项目的两个户型，可以发现都比较特殊，主要原因在于项目的楼栋设计，采用的是比较早期的塔楼设计。

设计成了三梯四户，其中两梯设计成双开门，不过也只有161的产品有独立门厅。

对于塔楼最容易联想就是这几年流行的连廊板楼，虽然很多人吐槽连廊的隐私、安全问题，不过查看塔楼的设计，可以发现硬伤不少。

比如东西端头的161平项目，南侧采光完全被凸起的中户遮挡，只有两侧的主次卧有半天的日照，项目直接把客厅设计在北侧放弃采光。

中户与端头之间不止影响采光，还影响部分空间的对流，以及部分隐私问题。

对于中户，虽然采光没有影响，不过也存在南北不对流的问题，不管是客餐厅，还是主次卧，都无法对流。

对于这样的楼栋设计，一般跟连廊一样适合刚需产品，不过项目在128、161平这样刚改近改善的面积段，做这样的产品设计，很明显接受度不太高。

结合早期塔楼的产品，比如金城湾，很明显128平的中户接受度比端头更高，这点跟连廊端头强于中户反而有所不同。

对比榕发这几年其他项目的户型布局，悦乐郡三期+揽湖郡的连廊，这两个户型设计也是一绝。

区位情况

项目地处塔头片区，地处二环内，区位优势不错，距离地铁4号线100米左右，纯正地铁盘，距离泰禾广场800米，晋安湖1.3公里，休闲购物配套尚可。

项目北侧塔头路，存在噪音影响，南侧是十中和老旧社区，城建界面一般。

对于项目由于非常袖珍，社区空间忽略不计，整体来说项目除了地铁和二环内两大卖点，其他属性都比较一般。

价格情况

项目还未上市，以指导价3.5W做个参考对比：

1、榕发悦乐郡：B区均价3.38W，2T2板楼，户型106、1302、榕发悦乐郡：A区均价3.54W，2T3连廊，户型110、131、151、1673、保利锦上：均价3.57W，2T2板楼，户型116、125、142

分析：对于项目而言，周边的参考就是两大新盘，悦乐郡B区作为一期，开盘即热销，售价也是最低的，楼栋定位也相对纯粹，唯一缺点在于，106做2T2，公摊高达27%。

对于A区，靠着B区的热销也做到了较高的去化，不过从价格和楼栋定位出发，性价比并不算高。

均价上涨近2K，主打的产品面积段也有上涨，但是其中两栋高层住宅却是连廊设计，差点意思，167是2T2位于北侧，采光北南侧楼栋影响还有更明显的噪音。

对于保利锦上，户型设计和产品定位相对较优，缺点在于距离地铁有点距离，周边没有明显的优质配套。

从塔头的售价走势来看，如果放在2年前，可以说难度相对较低。

当时板块的高比例安商房，比如棠悦山南、蓝光玖榕台等，售价都卖到3-3.2W左右，个别甚至还要求加价，捆绑等。

配合世欧澜山4W+的二手，以及建发央玺5W+的售价，只能说板块当初的定价也是略显疯狂。

在悦乐郡上市后，靠着纯商+地铁的优势，直接把板块定价打下了一个台阶，虽然做到热销，不过去化热度也开始逐步下滑。

保利锦上同样纯商，再搭配较好的户型设计，去化不算差，不过268套的体量，5个月时间，网签200套，去化率74%，依然低于预期。

此时回到悦乐郡三期，项目户型设计硬伤过大，社区更加忽略不计，噪音依然明显，对比一二期没有任何优势，对于锦上除了地铁外，没有任何优势。

可以说三期如果按照3.5W的价格上市，很明显性价比不高。

做个计算：161平-总价560W，128平-总价450W。

较高的门槛，配合不怎么样的社区和户型，只能说这样的搭配相对尴尬。

从设计出发，做一二期同样的产品，可能是觉得板块客源如此，同时不做刚需产品，压缩体量，不过目前东区刚改扎堆，这样的总价去东区可选的不少。

综上，128平的硬伤相对上，门槛也更低一些，结合上市的实际价格，会有一定客源，至于161平的产品，庆幸只有40套左右。

楼盘总结

项目位于塔头片区，优势在于地处二环内、地铁盘、纯商，劣势在于无社区、北面噪音、塔楼设计。

对于有意向的客源，建议关注最终上市的价格，不要因为一二期去化不错，而带上了光环。

对于房企榕发，今年压力也不小，东二环揽湖郡、誉湖郡、南二环北源云筑、奥体麓里云筑、三江口江悦学筑。

这些项目全部纯商定位，面积合计328亩。

近期五四北安商房榕发夏荷郡，交房后也是争议不断，89户型，因为实测面积90.01，导致契税上调，同时近期交房后社区满地建筑垃圾的视频。

对于榕发要如何顶着争议，走出自己的商业化路线，给那些兜底的本土国企做出表率。

只能说难度颇大。

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